新泽西州豪宅税(Mansion Tax)改革速览

2025年7月10日新泽西州豪宅税（Mansion Tax）改革法案生效，调整了不动产买卖中，价格高于100万美元的不动产（即豪宅）的税费比率以及纳税对象。本文对新法案和政府部门的相关解释进行了总结，供读者参考。

Ⅰ. 豪宅税改革法案背景

新泽西州的豪宅税早在2004年推出，最初针对100万美元以上的房产交易征收1%的额外税款。这笔税款通常由买方支付，直接增加了买方购房成本。2024年新泽西州州长提出了一项新的豪宅税调整方案，将原有的1%税率提高为了阶梯税率，并将纳税主体从卖方改为买方。

新法案（Senate No. 4666）在2025年6月26日正式通过，新泽西州财政部门（Department of Treasury）分别在2025年7月2日和7月9日公布了两份对新法案的解释（Memorandum）。

Ⅱ. 适用豪宅税的不动产类型

Class 2: Residential properties

Class 3A: Farmland with residential buildings

Class 4A: Certain commercial real estate (excluding industrial or multifamily/apartment buildings)

Class 4C: Cooperative units

Ⅲ. Mansion Tax的纳税主体

1. 法律规定的纳税主体：卖方

2. 新泽西州财政部在7月9日的解释中对此进行了灵活性解释：州政府不干预实际费用承担人的身份，但在登记新的地契（Deed）前必须足额缴纳。也就是说，买卖双方如果在合同中约定由买方实际负担豪宅税，但是卖方将这部分钱以卖方的名义纳税，依然是符合法律规定的。

Ⅳ. New Graduated Mansion Tax Rate

Ⅴ. New Graduated Mansion Tax Rate

新法案根据登记新地契的时间和合同生效时间对税费支付标准和退税申请做了特别规定。

1. 对于2025年7月9日之前（含）完成地契登记的，仍适用旧税率，且由买方支付：

  2. 过渡 期申请退税特殊规定：

法案设定2025年7月9日 – 2025年11月15日为过渡期，对于交易金额超200万美元，合同签署于2025年7月10日前但在2025年11月15日前完成地契登记的，卖方缴纳豪宅税之后，对于超1%税费的部分，可以在地契登记后的1年内申请退税。适用条件：

①买卖合同完全签署于2025年7月10日前

②地契登记在2025年11月15日前

③交易金额超200万美元

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