纽约市租房新法案生效，禁止房东将中介费转嫁租客

2025年6月11日生效的《公寓租赁费用公平法案》（原名称：Fairness in Apartment Rental Expenses Act, FARE）将对纽约市民用租房市场产生重大影响，该法案将彻底改变房屋租贷市场中由房客支付高额中介费的传统规则，房东不得将其聘请中介的花费转嫁给房客。

Ⅰ. 立法背景

为了使工薪阶层和中产家庭负担得起租房费用，促进更多的纽约市民融入当地社区，2024年11月13日，纽约市议会通过了《公寓租赁费用公平法案》（Fairness in Apartment Rental Expenses Act, FARE），该法案已于2025年6月11日正式生效。

行业机构评估数据显示，FARE法案生效后，房客在租房方面投入的前期成本将下降约41.8%，即从12,942美元降至7,537美元。

Ⅱ. 主要内容

1. 适用主体

FARE法案适用于民用（Residencial）房产租赁类别下的各类公寓（Apartment）租赁，包括Condominium或Cooperative形式的住宅，不适用于商业（Commercial）租赁。

2. 适用范围

FARE法案适用于纽约市下辖的五个区域：Manhattan, Brooklyn, Queens, Bronx, Staten Island。

3. 具体要求

a. 纽约市租赁中介（Rental Broker）的中介费应由实际雇佣方支付。实务中，通常由房东雇佣中介；

b. 房东不得为了转嫁中介费而要求房客聘请双重代理的中介（Dual Agent，即该中介同时代表房东和房客）；

c. 房东、物业经理或中介必须在中介协议和租赁协议中向租客披露需支付的所有费用；

d. 保留了由租客选择聘请中介的权利，此种情况下由租客向其聘请的中介支付中介费。

Ⅲ. 救济渠道

该法案授予消费者与劳工保护局（Department of Consumer and Worker Protection，DCWP）执法权，由DCWP负责受理违法投诉、开展调查及违法处罚工作。个人也可通过访问nyc.gov/consumers网站或拨打311对违反FARE法案的房东或中介进行投诉或举报。

此外，房客还可以违反FARE法案为由向法院提起民事起诉。

Ⅳ. 违法后果

如果房屋租赁过程中，房东或中介违反FARE法案，将被处以民事罚款：初次违规最高可处以1,000美元罚款，两年内屡次违规最高可处以2,000美元罚款。未满足费用明细披露要求将被视为单独违规，首次违规罚款500美元，两年内再次违规每次罚款不超过1,000美元。

参考资源：

https://www.nyc.gov/site/dca/about/FAQ-Broker-Fees.page 

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